martes, 2 de diciembre de 2014

3 Puntos a tener en cuenta para comprar vivienda REFORMADA o PARA REFORMAR


muchos demandantes de vivienda en propiedad se hacen esta pregunta antes de comenzar la búsqueda y la mayoría, ante la imposibilidad de contestarla firmemente, visitan pisos de ambos tipos (e incluso nuevos) con lo que la comparación se hace muy difícil y la toma de una decisión, casi imposible
por su parte, algunos vendedores (normalmente herederos) también se ven en esta tesitura, la de decidir si reformar su casa antes de sacarla al mercado o venderla tal cual
dado que no hay una respuesta fácil ni universal, intentaré distinguir las distintas opciones, para ofrecer unas pautas claras obtenidas tras años de experiencia en inversión inmobiliaria
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1) quienes lo tienen más fácil, son los poseedores o aspirantes a una propiedad de rango económico bajo, pongamos por ejemplo, inferior a 1.500€/m2. en estas cifras, es imposible absorber el costo de una reforma integral, con lo que la recomendación es clara. los vendedores deben sacar al mercado su propiedad tal cual está, si acaso tras una mano de pintura y el arreglo de algún problema puntual. los compradores, por idéntica razón, deben buscar una vivienda donde puedan entrar a vivir sin tener que reformarla
en caso de que una vivienda de este tipo necesite obligatoriamente una reforma, debería considerarse si no es preferible la demolición para empezar de cero






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2) ¿cuáles son mis recomendaciones para el segmento medio, pongamos entre 1.500 y 4.000€/m2? en primer lugar, que ningún vendedor saque al mercado una vivienda con problemas pendientes de rehabilitación (humedades, grietas, importantes desniveles o desplomes...). este tipo de problemas reducen el abanico de compradores únicamente a profesionales del sector, que son además los que compran a precios más bajos. de igual forma, no recomendaría a ningún particular arriesgarse a comprar una propiedad en ese estado sin el suficiente asesoramiento
una vez centrados en viviendas viejas pero sin problemas serios, las dividiría a su vez en dos: aquellas cuyas posibilidades de reforma son evidentes y las que no
- para los propietarios con posibilidades de reforma: reformar antes de vender no es imprescindible. yo lo haría con la intención de acabar cobrando algo más, siempre y cuando esa inversión no fuese demasiado gravosa para sus bolsillos
- para los dueños de las viviendas con necesidad de reforma integral: mi recomendación es la de reformar antes de vender o al menos, preparar planos de propuestas de reforma acordes a las necesidades de las familias actuales. ni que decir tiene que en ambos casos las viviendas viejas deben enseñarse vacías y limpias, o si acaso con prácticas de “home staging”, pero nunca repletas de muebles y enseres viejos que echan para atrás a cualquiera
desde el punto de vista del comprador, la clave está en su capacidad financiera. paradójicamente, aunque comprar una vivienda vieja y reformarla al gusto sale bastante más económico que comprarla ya en buen estado, esta forma de compra requiere de unos ahorros mayores
la tasación de una vivienda vieja suele ser baja por los altos coeficientes de depreciación interior, con lo que a menudo hay que contar íntegramente con el dinero para la reforma o afrontarla mediante un costoso préstamo personal además de la hipoteca. si sus ahorros están alrededor del famoso 30% del precio de las viviendas que está mirando, inevitablemente tendrá que optar por una vivienda reformada o nueva. si por contra, su situación económica es desahogada, mi recomendación es el “cuanto peor, mejor”. una vez seguros de que tanto la ubicación como el estado general del edificio son buenos, cuanto peor esté el piso, mejor precio podrá conseguir y más satisfactoria será su compra






3) ¿qué particularidades habría que considerar en las propiedades de alto standing? principalmente que los clientes de este tipo de viviendas suelen estar muy bien asesorados, tienen poco tiempo que perder y muy claro lo que desean. buscan que su futura casa encaje al 100% con sus necesidades, sin tener que soportar ningún “pero”
si yo vendiera una casa de este nivel, no la reformaría, porque aparte de la fuerte inversión que supone, podría aparecer un interesado que decidiera tirarlo todo de nuevo y hacerlo a su gusto. sin embargo, sí requeriría servicios de “home staging” y de propuestas de reforma e incluso realidad virtual sobre el futuro resultado. es vital que en una visita de pocos minutos, cualquier interesado salga con una idea muy clara de cómo es la casa y sobre todo, de cómo puede quedar
para los compradores, partiendo de la base de que siempre van a querer decorarlo a su gusto, mi recomendación sería centrarse únicamente en viviendas para reformar. una casa en uso nos puede enamorar en primera instancia por su confort y sin embargo no tener el tamaño o las condiciones que necesitamos






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ya hemos visto qué se debe hacer, pero no quiero terminar el artículo sin apuntar qué deben evitar. en la medida de lo posible, no reforme su vivienda con distribuciones extrañas, dado que nunca se sabe cuándo puede necesitar venderla. respecto a la decoración, si sus gustos son muy personales, le recomiendo que los desarrolle en los muebles, las cortinas, si acaso en los colores de las paredes, pero no en suelos, puertas, armarios y demás elementos fijos que puedan retraer a futuros interesados en comprar su casa






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artículo escrito por jon goitia de la torre, arquitecto y propietario de goitorre s.l, para idealista news

miércoles, 30 de abril de 2014

7 Claves para que un Agente Inmobiliario venda una casa cada cinco días

Marianela Oliveri recibiendo de Rafa Bello
la camiseta que el Grupo RE/MAX Arcoiris llevó en honor 
a los premios internacionales recibidos en la 
XIX Convención RE/MAX
crisis es igual a oportunidad. éste es el lema que ondea marianela oliveri, agente inmobiliario de argentina, cada vez que le preguntan cómo ha logrado vender 80 viviendas en un año hasta convertirse en la número uno en ventas en su país y la número 26 a nivel mundial, según la agencia inmobiliaria remax. los ingredientes de su receta son ser un “personal shopper inmobiliario”, dar seguridad al cliente, fijar un precio adecuado y trabajar una zona concreta, entre otros
se dice que en tiempos de crisis es cuando uno agudiza mucho más el ingenio. habrá quien lo crea, habrá quien no. en el caso de marianela, la crisis de su país, argentina, le ha hecho afilar más “el colmillo”. reconoce que en este país es muy complicado vender pero que “hacen magia” para lograrlo. una de las principales trabas que les ha puesto el gobierno es obligar a vender viviendas en dólares pero resulta muy complicado comprar la moneda americana. lo que más abundan son los pesos, así que tiene que hacer “magia” para que se materialice la compraventa
aunque su país atraviesa una delicada situación política y económica, lo cierto es que asegura que siempre hay motivos por los que se venden o compran viviendas. “la necesidad de mudarse, de cambiarse de piso, por uno más pequeño o más grande, sigue estando”, asegura oliveri. y lo ha llevado al pie de la letra porque ha logrado vender 80 casas en un año. así, se ha convertido en la número uno en ventas de remax y se ha colocado en el puesto 26 a nivel mundial
las claves del éxito en la compraventa de viviendas son las siguientes:
1.- un servicio personalizado y completo: es vital dar un servicio completo de la compraventa de vivienda. hay que acompañar al cliente en todo momento, desde la visita a las viviendas, hasta prácticamente escriturar ante notario la transacción. es lo que hoy en día se conoce como “personal shopper inmobiliario”, una figura que cada vez está cogiendo más fuerza en nuestro país
2.- fijar un precio adecuado: oliveri asegura que es muy importante conocer bien la zona y el precio de la vivienda. “los vendedores siempre quieren pedir más por lo que vale su casa. yo explico que si salen de compras se fijan en el precio y si algo es caro, lo descartan. así que si quieres vender tienes que poner tu propiedad en un valor adecuado. si sale a la venta por un valor elevado, no va a vender”, añade
3.- trabajar en una zona concreta: es importante tener un buen conocimiento de una determinada zona y convertirte en un experto porque conocerás las infraestructuras que tiene, colegios, guarderías, ambulatorios, etc. además, la agente inmobiliaria recuerda que no se puede perder mucho tiempo en ir de una casa a otra por la distancia
4.- formación constante: el agente inmobiliario debe estar continuamente formándose tanto dentro como fuera de la empresa. hay que ser experto en la compraventa de viviendas para lograr que el cliente tenga confianza en el agente. oliveri asegura que ha estado casi un año formándose antes de comenzar a comercializar viviendas. ahora está en continua formación
5.- seguridad: es recomendable que el cliente sepa con quien habla y que haya un trato personal. según oliveri, lo bueno es que al pertenecer a una red inmobiliaria ofrece los inmuebles que ella misma comercializa y también los de sus compañeros, con lo que pone a disposición del cliente muchos más inmuebles
6.- humildad: la agente asegura que es importante colaborar con todos los compañeros porque “si el compañero crece, esto te ayuda a crecer también”
7.- responsabilidad: hay que trabajar en equipo, adquirir un compromiso



miércoles, 26 de febrero de 2014

¿Cuál es la mejor vivienda para cada tipo de comprador?


Demandantes de viviendas de lujo, de segundas residencias, inversores que comprar para alquilar… el perfil de quiénes quieren comprar una casa en estos momentos es muy amplio. sin embargo,  en cada caso se han de tener en cuenta una serie de cuestiones para que la compra de la casa deseada tenga éxito. por ejemplo, si se adquiere una vivienda para alquilar es mejor apostar por una en el centro de la ciudad.

Viviendas de lujo
En este segmento, las rebajas no suelen superar el 20% y solo si al vendedor le urge cerrar la operación se detectan descuentos superiores. Una de las ventajas de estas propiedades como inversión frente al resto de tipologías es que como su oferta es mucho menos abundante, en cuanto las cifras confirman la recuperación económica, su revalorización es más rápida que la del resto de casas.
Comprar para alquilar
Los centros de las grandes ciudades, donde se concentra la demanda de alquiler, los barrios mejor comunicados y las áreas próximas a las universidades o centros administrativos y de negocios son los mejores lugares para adquirir una vivienda que después se vaya a arrendar, tal y indica idealista.com.
Vivienda de reposición
Esta es la que afecta a quienes ya tienen una casa en propiedad y desean adquirir otra mejor. en este caso los expertos recomiendan que si para comprar no es necesario vender la casa actual, esa es sin duda la mejor de las situaciones posibles porque el comprador va a adquirir a precios muy interesantes, incrementa su patrimonio y, además, puede obtener rentabilidad alquilando esa primera residencia.
 Pero si, por el contrario, debe vender para poder comprar, lo primero es no pensar que va a malvender por el hecho de que los precios hayan descendido mucho en su barrio.
Residencia de vacaciones
Como las casas de vacaciones no son bienes de primera necesidad, en todas las crisis son los mercados que antes acusan la bajada de precios.



jueves, 20 de febrero de 2014

Cuatro errores fatales a la hora de comprar una vivienda

Cuando el comprador desoye un consejo de su agente inmobiliario a la hora al comprar una vivienda será como ver un accidente de coche a cámara lenta. No obstante, el API tiene la obligación de aconsejar, sea cual sea la última decisión de su cliente. Aunque no se pueda tener bajo control, el profesional debe ponerle sobreaviso. Más tarde su cliente se lo agradecerá.
Existen principalmente cuatro errores fatales:
  1. No considerar desde el principio los detalles. Desde el principio del proceso de búsqueda de una casa, el comprador debe tener en cuenta los detalles que condicionarán su vida en esa vivienda. Por eso, debe buscar después de responder a varias preguntas, como por ejemplo: “¿Te gusta un área con zonas verdes? ¿Te gusta una casa con jardín o apta para tener mascotas? ¿A qué distancia del centro de la ciudad o de tu lugar de trabajo quieres vivir?”
  2. Ignorar información importante. A veces la emoción de los compradores de adquirir una casa que les encante puede hacerles olvidar ciertos aspectos ‘aburridos’, pero importantes, como revisar las cláusulas de la hipoteca, realizar inspecciones técnicas para comprobar el estado de la vivienda o preguntar cualquier cuestión que no entiendan del contrato -acabando con el miedo de parecer tontos-.
  3. Sabotear sus propias finanzas personales. A veces el peor enemigo del comprador es él mismo. El entusiasmo por la ‘casa de sus sueños’ puede cegarle y hacer que no vea realmente que no se puede permitir demasiados compromisos financieros ni incrementar sus deudas personales. Hay que evitar un autosabotaje. Con autosabotaje nos referimos a que aumenten las deudas de su tarjeta de crédito, a que compren también un coche con el préstamo hipotecario, a que cambien de trabajo o a que tarden más en pagar sus facturas. No importa el tiempo que se tarde en firmar las escrituras, sino el cerrar una buena operación.
  4. Esperar demasiado en decidir. Quizás muchas veces los compradores tienen miedos y dudas y tardan más de la cuenta en decidirse a comprar. Esto puede hacer que pierdan oportunidades o que las condiciones de la operación empeoren para él. Darles el ‘empujón’ necesario y transmitirles confianza para que tomen las decisiones correctas será fundamental.

jueves, 13 de febrero de 2014

Cuatro datos que los clientes deberían preguntar a sus agentes inmobiliarios



Noticia publicada en pisos.com
El buen hacer de los agentes inmobiliarios debería reflejarse en su actividad. A pesar de los cambios de ciclo, los expertos en el mercado inmobiliario pueden vender incluso en plena crisis si conocen en profundidad los mecanismos de la coyuntura actual. Los compradores y vendedores que estén interesados en contratar un API pueden preguntarle ciertos datos o incluso los mismos APIs pueden decírselo a sus posibles clientes para convencerles de la calidad de sus servicios.
¿Cuáles son?
  1. El precio medio al que se venden las viviendas que comercializa. Será importante saber si el agente inmobiliario consigue vender las casas de los clientes que lleva a un precio medio más elevado que el resto de los pisos de las mismas características y del mismo barrio. No obstante, los APIs deben tener cuidado porque tampoco pueden prometer a un cliente que podrán vender su casa a un precio con un coste que esté demasiado caro y fuera de mercado.
  2. La rapidez con que le da salida a la vivienda. Cuando un vendedor llegue a una agencia inmobiliaria y pregunte cuánto tiempo se tardaría actualmente en vender su casa, una cifra de pocos meses convencerá para que le contraten. No obstante, tampoco deben ‘vender la moto’ al cliente, pues también es importante que se puedan vender rápido, pero a un buen precio.
  3. El número de interesados en comprar sus viviendas. Si el agente inmobiliario puede documentar el número de ofertas recibidas por anuncio es de media una cifra elevada, será otro punto fuerte. Esto dará una idea inmediata a los clientes potenciales del alcance público que tienen sus redes de comercialización y el éxito que tiene la presentación del piso y sus dotes como profesional inmobiliario.
  4. Su tasa de ventas. Una de las preguntas de un posible cliente puede ser cuántas casas de su cartera ha vendido el año pasado. Si el porcentaje es alto y lo puede demostrar, dirá mucho sobre sus capacidades personales para vender y la eficacia de su forma de trabajar y su estrategia de marketing.

lunes, 27 de enero de 2014

Decálogo para comprar una vivienda con Hipoteca

Noticia publicada en idealista.com

La Hipoteca es uno de los mayores gastos que puede afrontar una familia. por eso, antes de tomar la decisión de comprar una vivienda con un préstamo hipotecario es necesario valorar qué capacidad de pago se tiene ante una situación adversa. evitar que la duración del préstamos sea excesiva; examinar que no tenga ninguna cláusula ni condición abusiva o no aceptar diferenciales muy altos son algunas de las recomendaciones de adicae para solicitar una hipoteca y no morir en el intento.


1. Intente que la duración del préstamo no sea excesiva. las hipotecas a 40 años tienen un error muy grande, ajustar la compra a la cuota que se puede pagar cada mes. pero nuestras posibilidades económicas pueden ser muy distintas ahora a las de dentro de 30 años. hay que tener en cuenta posibles situaciones de paro, enfermedad o  divorcio.

2. El euribor no siempre va a estar tan bajo como en el momento actual. por ejemplo, ha llegado a estar en el 5,36%.

3. Negociar las condiciones de la hipoteca. no hay que aceptar diferenciales demasiado altos, porque eso se queda para toda la vida. actualmente un diferencial alto sería superior al 2%.

4. Examinar bien las condiciones de la hipoteca y asegurarse de que la hipoteca no tiene ninguna cláusula ni condición abusiva.

5. Cuidado con la cantidad que solicita al banco: no debe superar el 80% del valor de tasación del inmueble, esto le obligará a tener una cierta cantidad ahorrada antes de decidir comprar la vivienda.

6. La cuota mensual no debe ser lo primero a negociar en su hipoteca. debe fijarse en las condiciones que puedan hacer variar la cuota como tipos de interés, diferencial, o cláusulas suelo.

7. Cuidado con las hipotecas concedidas a muchos años. cuanto más largo sea el plazo más intereses pagará.

8. Cuidado con la “cuota creciente”: en la revisión anual, una vez revisada la hipoteca con el índice de referencia y el diferencial que corresponda, ésta se le aumentará con un porcentaje que está fijado en la escritura, lo que a largo plazo le puede suponer un desembolso difícilmente asumible.

9. Cuidado con los períodos iniciales de carencia. estudie si la misma le resulta rentable y necesaria.

10. Intente tener ahorrado, al menos, el 10% del importe de la vivienda a comprar, y no destine todos sus ahorros a la compra de la vivienda. intente tener siempre un colchón de ahorros, por lo que pudiera pasar.